结构化销售可以给基于资产的贷款人实际地洞察房地产在COVID-19的时代价值,建议杰夫·哈伯德,高级董事总经理A&G房地产合作伙伴,在ABLAdvisor的列中。

“无论在场内还是场外进行的结构化销售都是一种有效的锻炼解决方案,” 在所有房地产领域拥有28年经验的Hubbard写道。“他们为贷方提供保护,这在当今动荡的房地产市场中尤其重要。”

“该建筑物的评估价值来自大流行前的假设,即它将成为功能齐全的大学城的一部分,在这个城市中,学生大部分时间都将挤在教室,运动场馆,酒吧,餐厅等地方年,”他写道。“在一个社会疏远,严厉的产能限制或彻底停工的世界中,您如何看待这座建筑的价值?”

哈伯德写道,对于危机之前经过评估的办公室,购物中心,酒店,独立式餐厅和其他物业,情况大致相同。他的专栏文章概述了在当今高度不确定的市场中为ABL贷方提供结构化销售所带来的优势。

哈伯德解释说,在这些交易中,投标人同意条款,包括诸如尽职调查,环境报告,初步所有权承诺和管理协议之类的尽职调查项目,而不是签订合同后。哈伯德写道:“特别是在不确定的时期,以这种方式进行尽职调查可以提高投标人的信心。” “这是提高实现最高定价的可能性的一步。”

这些销售发生得更快,因为投标人都同意与卖方提出的相同的一套条款,这与传统的交易有很大的不同,在传统的交易中,关于条款的争执会使一切都陷入停顿。Hubbard指出,结构化销售通常会在60到75天内产生全现金报价,而卖方则对流程和时间安排都施加了更大的控制权。

在一种结构性交易中(第363条破产出售),有担保债权人享有全部或部分注销借款人债务的权利,以信用竞标形式换取这些资产(不需要现金)。哈伯德写道:“通过这种方式作为合格的投标人,可以使贷方为结构化交易提供价格支持,即使它们避免了与商业止赎相关的潜在成本(时间和金钱)。”

他最后一块提供如何固定在主校区的结构性破产拍卖中获益债权人的详细研究新罗谢尔学院在纽约的 威彻斯特郡。Hubbard的公司在2019年将拥有20栋大楼的校园推向市场。最终,该校园以3200万美元的价格(全现金,非偶然性)出售,解释了Hubbard的想法,他的团队在结构化销售方面拥有80多年的经验。

“ 新罗谢尔学院是一个难以估价的资产,因为它的未来用途尚不清楚。但是,前三名的出价都在100万美元之内。这绝对是有担保债权人对该物业的担保的证明。当时值得。”