千禧一代带来了一种围绕重视经验而不是物质事物的文化转变。 这一趋势导致了另一场运动-从郊区的扩张到现场工作和混合使用环境。

商业地产执行总裁问迈阿密房地产投资公司TriceraCapital的联合创始人Scott Sherman和Ben Mandell,他们如何选择合适的社区,为城市带来更多的经验和性格。 大约一年前,该公司收购了位于佛罗里达州西棕滩的一家前印刷厂和报纸总部Palm Beach Post大楼,目的是将其改造成一座混合用途的建筑,包括零售和办公空间。 项目计划2021年第一季度完工..

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两人还谈到了适应性再利用和再开发项目如何通过创造相关的零售体验,同时尊重建筑的历史,来增强和保存社区的本质。

在过去的几年里,零售部门一直在不断变化。 你将如何描述今天的行业?

谢尔曼:这取决于零售的类型。 零售确实在发展,但并不是所有的零售都在消亡,就像你在媒体上读到的那样。 我们对具有密集城市核心的新兴和成熟增长市场的关注已经证明。 以服务和娱乐为重点的零售做得很好,那些迅速适应、缩减和改变商品销售和产品供应的大型民族品牌也表现良好。

在这个后期周期环境中,你的目标是什么样的零售资产和租户?

曼德尔:我们专注于美国东南部的社区和城市,人口和就业增长强劲。 在过去的十年里,全国的趋势已经从郊区的扩张转向了现场工作和混合使用的环境。 随着电子商务的蓬勃发展,我们正在专注于零售用途,这是无法取代的在线。 食品、饮料和娱乐类的用途现在正在蓬勃发展,但你需要平衡与其他用途的混合,如健身,服务和一些干货。

今天的零售主要是关于体验的。 您如何确保您的物业对租户和客户都有相关性?

谢尔曼:我想说的是,我们在押注于运营商和概念。 我们遇到了许多新的操作员和概念,需要确定哪些我们认为在我们的项目中会成功,哪些操作员有经验和能力执行。 当我们在一个市场上找到伟大的运营商时,我们喜欢尝试和他们合作,创造新的概念,我们相信这些概念将与我们的租户合作。

这在今天是非常重要的,因为“信用租户”的想法不是它过去的样子。 这些新的体验租户大多不是AAA级信用,也没有重要的资产负债表来支持租赁。

在选择零售投资的新地点时,你使用什么策略?

谢尔曼:在开拓一个新市场时,我们更多的是使用步枪而不是猎枪。 我们将首先寻找居住和办公密度/就业增长大量涌入的城市。 如果就业市场是强大的,住宅市场正在增长,我们希望找到有骨头和性格的街道、社区或口袋,成为一个充满活力和行人友好的零售领域,我们可以开始组装和商品。

我们也明白,每个城市/市场都是独一无二的,所以我们喜欢了解居住和搬到那里的居民的人口统计和类型,以更好地迎合居民的零售组合。 我们还努力接纳当地租户和经营者,并在需要时向区域和国家租户提供服务。 佛罗里达州圣彼得堡的中央大道是一个街道和城市检查所有正确的盒子的伟大例子,我们在那里成功地执行了我们的战略。

Tricera Capital的投资组合也包括坦帕和南佛罗里达的资产。 是什么使这些市场在2020年对零售投资有吸引力?

曼德尔:南佛罗里达和坦帕都经历了该国最高的人口和就业增长,我看不出这种放缓。 南佛罗里达是一个高度竞争的市场,但这是我们的后院,所以我们可以密切关注趋势和社区,并在适当的机会出现时迅速行动。

坦帕只有40分钟的航班,这是一个我们花了很多时间专注于的市场,所以我们也可以在那里的市场上保持强劲的脉搏。 对于Tricera来说,这一切都是关于正确的机会和社区,因为我们试图选择我们投资的新领域。

西棕滩的棕榈滩邮政物业将重新开发和重新命名为出版社。 告诉我们更多关于这个项目的情况。

谢尔曼:出版社是一个重新开发棕榈滩邮政校园,设想与我们的愿景,以振兴迪克西公路走廊,并为城市带来迫切需要的零售,办公室,娱乐和公共艺术。 该遗址于2019年2月获得,位于2751S.Dixie公路上的11英亩以上。 我们正在把125,000平方英尺的零售部分称为“出版社商店”,把14,000平方英尺的办公室部分称为“出版社工作空间”。

出版社的商店是一个现有仓库-邮报的印刷机-重新定位到一个充满活力的目的地零售,生活方式和娱乐空间。 自从我们收购该网站以来,潜在零售租户的需求一直很大。 对于出版社的工作空间,我们正在广泛翻新现有的四层办公楼,以满足对吸引年轻专业人士的尖端、凉爽的办公产品的需求。 我们将能够以更容易达到的价格为租户提供A级办公空间。

棕榈滩邮报将占据35,000平方英尺的工作空间二楼在出版社。 零售商和社区的回应强调了我们的信念,这个项目将对Dixie公路走廊和整个市中心产生巨大的影响。

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在重建过程中,你迄今遇到了哪些挑战? 你是如何克服它们的?

曼德尔:几乎马上,我们最大的挑战就是缺乏这样规模的适应性重用项目的历史先例。 传统的重建项目包括拆除场地和重建结构,以更好地满足未来零售租户的需要。 与出版社,我们正在保存几乎所有现有的结构,包括邮政的办公楼和印刷机。 在整个过程中,我们必须克服有关规划、创建和安置保留结构内的零售租户的问题。

尽管面临这些挑战,但令人惊喜的是,项目周围的社区充分支持我们的倡议。 我们在努力保持低密度和有效重用属性而不是垂直构建方面得到的支持一直是突出的。 邮报的结构有很大的骨头和潜力成为一些特殊的东西。 这个地点位于一条高度贩运的道路上,检查了我们所有的箱子。 给周围的社区带来急需的零售产品是非常有价值的,也是真正的荣幸。

你打算把什么房客带到大楼里?

曼德尔:2020年将是特里塞拉和后重建项目的一个巨大的年份。 出版社的商店将由一个国家咖啡概念,一个突出的健康重点杂货店和一个大型健身中心锚定。 出版社的办公空间将容纳一家营销和品牌代理公司Ideabar,位于一楼1万平方英尺的空间内。

我们还在与各种各样的写字楼租户进行谈判,希望将他们的总部带到大楼。 我们还在探索将一个同事组件带到站点。 该项目是我们向邮政丰富历史致敬的方式,同时也填补了现代办公空间和以生活方式为导向的新零售的空白,为快速增长的西棕滩市中心地区服务..

旧建筑的重新布局如何适合你的投资策略?

谢尔曼:我们的团队喜欢在现有的结构中寻找角色,并使用一个创造性的许可证来重新设想财产。 我们欢迎这一挑战,即抓住现有特征的本质,并带来增强周围社区的创新想法。 对我来说,呼吸新的生活到旧的建筑,看到一些其他人每天走在物业附近可能看不到的东西,是有趣的。 这就是我们在特里塞拉所做的真正令我兴奋的事情。

曼德尔:能够重新设计一座古老的建筑,让我们可以向一个结构的建筑历史致敬。 建筑是一种艺术形式,我们的团队认为是一个机会,创造一些独特的东西,已经到位。 例如,30年前,报纸业务被认为是公司层级中的巨人。 如果你说有一天行业会挣扎,人们会认为你疯了。 快到今天,报纸业务实际上是在挣扎,我们正在给这个曾经蓬勃发展的结构一个面貌,使它恢复生机。 在《邮政报》中增加零售部分会创造一个吸引居民的环境,为他们提供许多重建项目中经常被忽视的便利设施。

这个项目将如何影响西棕滩的商业房地产市场?

谢尔曼:迪克西公路走廊一直是西棕滩内通勤者的一条大动脉。 它缺乏简单方便的便利设施,如咖啡店、餐馆和杂货店。 我们为社区带来的租户将满足他们购物和娱乐的需要。 这个项目将提升城市,吸引不断寻找下一个新趋势或社区的年轻专业人士。

曼德尔:作为一个例子,离Dixie公路最近的星巴克位于Okeechobee路或Clematis街,两者都不方便上下班。 棕榈滩邮政项目将为西棕滩的日常通勤者创造一个集中的零售便利口袋。 我还看到迪克西公路走廊继续发展,并成为西棕滩市场的主要目的地。